- 不動産登記とは、土地の面積、利用状況などの物理的状況や、所有者の住所氏名、担保権の有無・内容などの権利関係を、法務局（登記所）という国家機関が管理する記録簿（これを不動産登記簿といいます）に記録する制度です。登記簿は一般公開しています。
- 不動産登記簿には、土地登記簿と建物登記簿の2種類があり、土地・建物ともに表題部、権利部甲区、権利部乙区の3部で構成されています。（ただし、甲区・乙区に関する登記がないときは該当部分がありません。）
土地には1筆（1筆とは1区画の土地のことです）ごとに地番が付けられており、建物には1個ごとに家屋番号が付けられています。
そして土地には地番ごとに 、建物には家屋番号ごとに登記簿が備え付けられています。
| 表題部 |
|---|
| 土地所在、地番、地目（宅地、田、畑など土地の利用状況）、地積（土地の面積）など |
| 建物所在、地番、家屋番号、種類、構造、床面積など |
| 権利部 |
|---|
| 甲区所有権に関する事項。所有者の住所・氏名、取得年月日、取得原因（売買、相続、贈与など） |
| 乙区所有権以外の権利（抵当権、地上権、地役権、先取特権など）に関する事項。 |
- 不動産取引の安全とその不動産の保全を図るため、そして金融機関の融資を受ける、という実質的な面からも不動産登記は必要なものなのです。
例えを交えながら説明していきます。
土地を購入して家を建てるため、AさんがBさんから土地を購入しました。
ここでまず、土地の所有権がBさんからAさんへ移転したという所有権移転登記（いわゆる名義変更、司法書士が登記します）が必要となります。必要といっても、不動産の権利登記に申請義務はありません。
では、なぜ登記が必要なのでしょうか？
仮に、BさんからAさんへの所有権移転登記をしなかった場合、登記上の名義人は未だにBさんのままです。
そこで、それをいいことにBさんは、この土地をCさんにも売却し、BさんからCさんへの所有権移転登記をしました。
この場合、この土地の所有権は、Bさんから先に土地を購入したAさんにあるのではなく、後から購入していても、先に登記をしたCさんが取得することになります。
なぜなら登記には、第三者（Cさんから見た場合のAさん）に対して自分の権利を主張できる対抗力というものがあるからです。
AさんはCさんに所有権の取得を対抗できないので、Bさんに売買代金の返還を求めるしかありません。
このように、不動産売買には登記が伴わないと、取引の安全を保護することができないのです。
次に、土地を購入し、所有権移転登記を済ませ、家を新築した時に必要な登記が建物表題登記です。（建物表題登記には、1ヶ月以内の申請義務があります。この登記は土地家屋調査士がおこないます。）
また、建物表題登記がないと、それ以降の所有権保存登記、抵当権設定登記ができません。建物表題登記をした後には、建物の所有権保存登記をおこないます。
土地の購入、住宅の新築にあたり、金融機関から融資を受ける場合、金融機関はその土地と建物を担保にしている（抵当権をもっている）ことを主張するため、抵当権設定登記をおこないます。所有権保存登記または所有権移転登記がないと、抵当権設定登記もおこなえません。所有権保存・移転登記、抵当権設定登記ともに司法書士が登記します。
※金融機関の融資を受ける際の担保にするには、所有権保存登記及び、所有権移転登記をしないと、抵当権設定登記はできません。
- 不動産登記簿の表題部の登記を表示に関する登記といい、この登記申請手続をおこなう国家資格者が土地家屋調査士です。
土地家屋調査士は、土地や建物の測量、調査をおこない、土地については地積測量図 （土地の地番、形状、面積、隣接地の地番などが記載されています）を作成し、建物については建物図面・各階平面図（建物の所在地番、家屋番号、各階の形状・床面積などが記載されています）を作成します。これらは、法務局で公開されています。
私たちの大切な財産である土地や建物の、実際の状況を明確にし、その保全を図る役割を担うのが土地家屋調査士です。
不動産登記簿の権利部（甲区）・（乙区）の登記を権利に関する登記といい,この登記手続をおこなうのは司法書士です。
- 道路や橋、河川、トンネル、ダム、港湾、鉄道、上下水道、電気、ガス、学校、ビル、家屋など、私たちの身の回りのあらゆる公共施設やライフライン、住まいを造るうえで、最初に必要とされる作業が測量であり、その測量をおこなう国家資格者が測量士です。
あらゆる土木・建築工事において、まず測量により現状を正確に測定し、その測量結果をもとに、工事は計画・設計・施工されていきます。そして工事に際しても、設計どおりの正確な位置は、測量によって現地に再現されます。私たちの生活基盤はすべて測量が基礎となって成り立っており、その役割を担うのが測量士です。
モリソクには測量士、土地家屋調査士、一級建築士が在籍しており、大規模事業測量業務から、開発事業、個人宅の境界確定、登記業務まで、さまざまな事業実績がございます。土地の測量をお考えでしたら、ぜひ一度、モリソクにご連絡下さい。
- 公図とは、法務局に備え付けられている、土地の地番や位置、形状などが表された地図のことです。
公図のルーツは明治初期におこなわれた地租改正事業にまで遡り、その時に実施された、土地1筆ごとの測量図＝一筆限図をもとに、字単位の字限図 、村単位の村限図
、が作成され、これらの図面が、土地台帳付属地図の原型となりました。しかし、この測量に携わったのは地元住民であり、役人は補充的検査にあたったに過ぎず、測量法も未熟で、歩測や目測で済ませた箇所も多々あったため、正確さに欠ける地図が数多くありました。
また、地租改正事業の目的が、地租（税金）徴収の資料という側面もあったため、地租を小額にするため、実際の寸法・面積より過小に作成されるケースがしばしばありました。そこで、明治18年から22年にかけて地図の更正がなされ、そこで新たに 更正図が作成されました。しかしそれでもなお、地図に不正確さは残ったままでした。そして、この更正図が土地台帳付属地図となって、現在でも公図として引き継がれているのです。
さらに、もともと正確性に欠ける地図を継承しているうえ、その後分筆や合筆（土地の分割や合併）がおこなわれ、その際の境界線の書き加えや削除、地番の記入もれなどの不備もあり、実際の土地の形状や位置関係を反映した地図とはなっていないものが多くあります。
ただし、後の時代になって、区画整理や、大規模な宅地造成がおこなわれた地区では、その事業に合わせて地図を作り直している場合もあり、これらは概ね正確なものになっています。
ただし、高度成長時代には、各地で宅地造成販売がおこなわれましたが、その中には、区画整理や公図の訂正なしに、分譲販売された地域があり、その結果、公図境界と分譲地境界が一致せず、地域全体の公図が混乱している、いわゆる地図混乱地域となってしまったところもあります。
昭和35年、不動産登記法が改正され、従来の公図に代わり、地図（法14条地図※注）を法務局に備えることが規定され、従来の公図はその法的根拠を失いました。法14条地図は、各市町村が実施する地籍調査や、区画整理事業などをもとに作成されており、近代的測量技術によって、一定以上の精度が確保された図面です。
しかし、法14条地図 が整備されている地域は、全国でもまだ半数ほどで、特に都市部においてはその整備が遅れています。そこで、法14条地図が備えられるまでの間、従来の公図がそれに代わる地図に準ずる図面として備え付けられているのです。
公図に問題がある土地、地域では、境界を確定するためには、公図の訂正を法務局に申出る必要があります。
公図の訂正作業には、本来の境界を知るためのあらゆる調査、解析が必要です。
また、土地所有者間での協議・調整もいることから、非常に時間のかかる困難な作業となります。こうした問題のある地域は、まだまだ多く残っています。
所有地の公図と現地の形態が明らかに違うなど、公図に関するご相談があれば、ぜひ一度モリソクまでご連絡下さい。
注※平成17年3月の不動産登記法全面改正前までは、第17条に規定されていたため、法17条地図と呼ばれていました。
- 地積測量図とは、法務局の土地登記簿に付随して備え付けられている、土地の測量図面のことです。
地積測量図には、土地の形状、地番、境界点、境界点間の距離、境界標識の種類、地積（面積）、隣接する土地の地番などが記載されています。
法務局に法14条地図が備え付けられていない地域では、１筆ごとに測量された地積測量図が、土地の境界を特定するうえで重要な資料となります。土地登記簿には必ず地積「面積」が記載されていますが、すべての土地に地積測量図が備え付けられているわけではありません。
法務局に地積測量図が備え付けられるよう規定されたのは、昭和35年の不動産登記法一部改正によるもので、その後数年間の経過措置期間があり、実際に備え付けられるようになったのは、昭和38～40年頃以降（法務局の所在する地域により異なります）です。
土地登記において、法務局に地積測量図の提出が必要となるのは、
■分筆登記（１筆の土地を複数の土地に分割する登記）
■表題登記（未登記の道路や水路などの払い下げを受ける場合、埋め立てにより新たな土地ができた場合、などでおこなう登記）
■地積更正登記（実際の地積と登記簿上の地積が異なるとき、登記簿の地積を実際の地積に正す登記）
などの登記です。
地積測量図のほとんどが分筆登記にともなって備え付けられた図面です。
したがって、法務局に地積測量図の備え付けが規定されてから以降に、分筆登記さていない土地については、地積測量図がない場合がほとんどです。
地積測量図は、不動産登記法の規定に準拠して作成されますが、不動産登記法は幾度かの改正を経て現行法となっており、その改正にともなって、地積測量図に関する規定も厳密・厳格化されていきました。
昭和52年の不動産登記法施行細則改正以前に作製された図面は、現地特定のための規定が充分でないなかで作成されており、測量精度自体も現在に比べて劣るため、図面と現地が一致しないものもあります。また、その図面だけで正確に現地境界を特定・復元できるものではありません。昭和52年の改正以後、平成5年の改正までに作製された図面には、ある程度の現地特定能力及び復元能力がありますが、特に分筆登記において残地（複数に分筆された土地のうちの1筆）となった土地については、境界点間の距離表示がないものもあり、充分な特定・復元能力があるとは言えません。
しかし、その後平成5年の改正を経て、平成17年に改正された現行法にもとづいて作成された地積測量図は、境界点の現地特定能力及び復元能力を十分に兼ね備えています。
また、平成17年の不動産登記法改正までは、分筆登記において、残地求積が認められていました。残地求積とは、分筆登記において、複数に分筆した土地のうち、残地を除くその他の分筆地については、実測にもとづき地積を算出し、残地の地積については、従来の登記地積から他の分筆地の合計地積を引き算して求める方法です。過去に分筆や地積更正登記がなされていない土地については、登記地積と実測地積が違うことがほとんどであり、その場合には、残地求積の対象となった土地の地積は実測と異なることになります。
現行法では残地についても原則的に求積することが定められており、実測にもとづく正確な地積が記載されています。
モリソクでは、測量のスペシャリストが公共座標による測量をおこないます。これにより、たとえ現地境界が工事などで亡失したとしても、測量図面をもとに正確な位置に境界を復元することができます。将来的にも皆様の大切な土地の境界を保全できる地積測量図を作成いたします。
- 土地境界確定測量とは、隣接する土地所有者や道路・水路など公共用地の管理者（市役所など）との間で、お互いの土地の境界を確認し、その結果を後の記録として残していくための測量です。
具体的な業務の流れは以下のようになります。
①まず、境界に関する資料収集をおこないます。過去に隣接地と境界確認したことがあれば、依頼主からその資料を預かることから始まり、管轄の法務局で登記簿、公図、地積測量図などを調べ、土地の概要を確認します。そして測量する土地が接している道路や水路のとの境界については、管理者である市役所や土木事務所、国道事務所などで資料調査をおこないます。
②収集した資料の精査をした後に、現地調査をおこないます。現地調査においては、まず隣接地の所有者に挨拶をおこないます。測量作業の趣旨を説明し、作業にご理解いただいたうえで調査をおこないます。
③現地調査に続き、測量機器を使用しての実測作業をおこないます。
実測作業の際は、調査資料と現地を照合しながら、境界を検討する為に必要な現況や、既に設置してある境界標識などを正確に測量していきます。
④現地測量結果と調査資料とを照合し、公正な境界を知る為のあらゆる検討をおこないます。
検討結果から、仮の境界図面を作成します。道路や水路との境界確定については、担当役所に、調査資料と仮図面を添付し境界確定の申請を行います。
担当役所とは、現地境界立会の前に協議を行い、測量地と道水路との境界に関する見解を確認しておきます。
そして、隣接地所有者、担当役所と現地立会の日程調整を行い、立会日を決定します。
現地立会の前には、仮の境界点をペンキや木杭などで現地に表示しておきます。
⑤測量地所有者、担当役所、隣接地所有者と現地境界立会をおこないます。
測量地所有者、隣接地所有者、役所に境界位置の確認をしてもらい、測量者はその境界の根拠、復元経緯を説明するとともに、土地所有者それぞれの意見を聞き、調整を図ります。土地所有者お互いが、境界について同意したことを確認できれば、その境界点に境界標識（コンクリート杭や金属プレート、金属鋲など）を設置します。
⑥境界標識設置の後、隣接地所有者と取り交わす境界確認書及び境界確認図面と、担当役所に提出する境界明示図面を作成します。境界確認書及び境界確認図面は、測量地所有者と隣接地所有者がお互いに署名・捺印し、各々1通ずつ持ち合います。
役所の境界明示図面については、図面に関係者全員の署名・捺印をもらい役所に提出すると、役所からその図面を綴り込んだ境界明示証明書が交付されます。
以上すべてを終えると、土地に境界標識が設置され、境界確定を証明する書面が揃い、土地の境界が確定したことになります。
境界確定測量は通常3ヶ月ほどで完了しますが、関係地の公図に乱れがある場合や、隣接地に相続が発生しており利害関係人が多数になる場合などでは、確定までに1年以上かかることもあります。
- ■土地境界確定測量をおこない、土地に境界標識を設置することで、
「現地の境界標」と「境界確認書」の両方が揃い、土地の境界が明確になります。
■どこまでが誰の土地だというような境界を巡る紛争が起きません。
たとえ、お隣さんがブロック塀を自分の敷地内に建ててしまったとしても、お互いに取り交わした「境界確認書」をもとに、根拠のある主張ができます。
■相続で代替わりをする際に、隣地との境界が曖昧になることが多々あります。
境界確定測量をおこない、「現地の境界標」と「境界確認書」を備えておけば、家族の誰もが土地の管理をすることができます。
■「境界確認図面」があれば、例え境界標が亡失しても、図面をもとに現地に境界を復元することができます。
■「土地境界確定測量」をしておけば、「地積更正登記」や「分筆登記」を速やかにおこなうことができます。いずれの登記も「土地境界確定測量」をおこなっていることが前提となります。
■土地売却や譲渡を速やかに、双方が安心して行うことができます。 
- 登記上ひとつ（一筆）の土地を、複数（二筆以上）の土地に分割する登記のことです。
分譲して売買する時や、相続によって分割する時、あるいは土地の利用状況に応じて分割する時などにおこないます。
分筆の際には、元の番地に枝番を付けてあらわします。
例：20番の分筆 → 20番1・20番2
分筆によってできた境界点には境界標識を設置し、分筆後の土地の形状、面積などを表した地積測量図を作成し登記申請をおこないます。
一筆の土地の一部だけを売買する場合には、まず分筆をして、その部分の登記簿を作ってから、所有権移転登記の申請をします。
※土地の分筆登記をするには、元の土地の境界が確定していることが必要となります。 
- 隣接した複数の土地を、一つの土地（一筆）に合併する登記のことです。
合筆するときには一番若い地番を残します。
例：11番と20番を合筆 → 11番
合筆登記にはいくつかの制限があり、その制限のうち1つでも抵触する要件がある場合は登記を認められません。
－合筆登記する際の制限条件－
■隣接していない土地
■地目が異なる土地
■地番区域を異にする土地
■所有者の名義人が異なる土地
■持分が異なる共有土地
■所有権の登記・抵当権担保物件の設定がされている土地とされていない土地
※例外として共同の抵当関係の場合、合筆できることもあります。
- 地積更正登記を行います。
近年の測量による分筆登記や地積更正登記がなされていないかぎり、多くの土地では実際の面積と登記簿上の面積に違いがあります。
登記簿上の面積を実際の面積に正す登記を地積更正登記といいます。
土地の境界が確定していなければ、正確な土地の面積を測定できませんから、地積更正登記をするにあたっては、土地境界確定測量が必要となります。
※土地を分筆する際にも、分筆をする元の土地について、登記簿面積と実測面積の違いが、登記上認められる誤差を超える場合、分筆登記の前に地積更正登記をおこなう必要があります。
- 地目変更登記をおこないます。
土地の使用形態に変更があった場合、登記簿の内容も現状に合わせて変更する必要があります。この使用形態の変更登記を地目変更登記といいます。
例えば、山林を造成して家を建てたときには、登記上の地目を山林から宅地に地目変更します。
地目変更登記は、使用形態の変更があった日から1ヶ月以内に申請をおこなわなければなりません。
また、農地を宅地など農地以外の用途に変更す場合は、まず農地転用の許可を受けなければなりません。農地転用には農地法に定められた規制があり、転用および権利移転の有無、また市街化区域内か区域外か、などでその規制は変わります。市街化区域外にある農地の転用・転用目的の売買であれば都道府県知事（4ヘクタール以上は農林水産大臣）の許可を受けなければなりません。農地転用の届出・手続きは市町村に設置されている農業委員会を通じておこないます。無許可の転用（用途の変更）や権利移転は無効となり、また罰則もあります。
田や畑を宅地などに地目変更する場合には、この農地転用の許可を受けたことを証明する農地転用許可書が必要となります。
- 建物表題登記が必要です。
建物表題登記申請をする際には、建物図面、各階平面図を作成します。
表題登記をしておかないと、建物を担保とした融資等を受ける際の抵当権設定登記に必要な所有権保存登記をすることができません。
建物を新築した日から一ヶ月以内に登記申請をしなくてはいけません。
- 建物表題変更登記が必要です。
登記は、常に不動産の現状を正確に反映していることが要請されます。増築により、建物の種類、構造、床面積等の変更があれば変更登記を行います。その際には増築後の建物図面、各階平面図を作成し、登記申請を行います。
増築をした日から一ヶ月以内に登記申請をしなくてはいけません。
- 建物表題変更登記が必要です。
登記は、常に不動産の現状を正確に反映していることが要請されます。
既存の建物と新築した離れを表記した建物図面と離れの各階平面図を作成し登記申請します。
離れを新築した日から一ヶ月以内に登記申請をしなくてはいけません。
- 建物滅失登記が必要です。
建物を取壊した時には、その建物の登記簿を除却する建物滅失登記を申請します。
建物滅失登記には1ヶ月以内の申請義務があります。
申請の際、取壊し工事をした業者の取壊し証明書が必要となりますので、取壊し工事後長い時間が過ぎると、その業者から証明書を発行してもらえない（移転して住所がわからなくなった、廃業していたなど）こともあり、その場合、登記の手続きに必要以上の手間を要する事になります。また、建物の固定資産税は1月1日時点で固定資産税課税台帳に登録されている内容にもとづき課税されますから、滅失登記をしないまま、現存しない建物の固定資産税を払っている、ということも起こりえます。
建物の取壊し後は、速やかに滅失登記をしておくのが賢明です。
